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购房宝典:欲购买学区房 四项重点需要看清楚

2015-3-3 19:03:31  来源:华商报  阅读:次 字体:

  2014年,房产人都在谈楼市“新常态”,各路专家解析“白银时代”。然而,抛开一线还是二线城市房产是否还存在投资价值的话题,细化在概念房产上,比如说学区房,不管在哪个城市,其投资价值都是难以磨灭的。有地产人士分析,学区房依旧会是部分开发商2015年的王牌。

  看清房源

  学区房购买不当 或成烫手山芋

  不少购房者纠结于开发商打出的“学区房”、“学位房”、“重点名校入驻或签约”、“与名校一路之隔”等广告语,到底什么才是学区房?这个楼市香饽饽,购买不当,或成置业者手中烫手山芋,孩子上学不成,转让也凸显不了升值空间。

  开发商:重点包装体现教育特色

  所谓学区房,是指分布在知名学校周边的房产。根据“就近入学”规定,在义务教育阶段,凡片区内的适龄儿童皆可免试就读。业内专家分析,作为房地产市场竞争的优势资源,学区房已成为现行教育体制下的一个独特的现象。

  中华世纪城营销总监张洪杰分析,“学区”是政府根据生源情况来划分的。按最新政策规定,如业主户口已迁入“学区房”,那么,其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校,即“免试就近注册登记入学”。现行的就近招生政策加上教育资源分配不均,在名校附近置业成为影响购房者的重要因素。

  如今,教育配套等人文因素成为开发商重点包装的一个方向。比如,位于秦都桥(三号桥)南的宇宏·健康花城项目,不仅引进吉的堡幼儿园,2014年9月其公立小学也正式开学。此外,紧邻实验中学的书香河畔与中房·阳光美域均与实验中学签订协议,市民购房即可获得实验中学的学位。

  购房者:家长押“宝”学区房

  近来,各地房价出现环比下降态势,而学区房价格却一路水涨船高,居高不下。学区房为何能在变幻莫测的楼市中屹立不倒呢?

  书香河畔销售经理王亚乔认为,一是学校的周围比较平和,二是学校的人文空间也会辐射到周边,三是小孩如果从小就在学校周围生活,他的行为自然很大程度上受到环境的影响。

  “在学校附近买房子,不仅解决孩子上学的问题,也便于父母接送和管理孩子的生活。”在人民路一家保险公司就职的张女士说。其丈夫李先生补充:“房子价格虽然略高,但学区房租金高,将来转让也容易,有投资价值。”

  专家提醒:问清楚学校入学要求

  专业人士提醒,市民购置学区房时一定要多方打听,确认房子确属学区内房源,不要等房子已经到手才发现不在学区内。购房前要了解清楚教育部门发布的择校政策以及学区规划的决定。据业内相关人士介绍,由于每年部分学校入学人数有较大变化,尤其是重点学校,教育部会依此做相应的调整。

  对于楼盘的宣传要询问清楚楼盘能否划入学校的招生范围。实际上,有的楼盘离某学校近,并不代表在该校招生范围内。子女能否落户是关键。此外,家长还要在购房之前到该区域学校就落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

  看清行情

  开学在即学区房价格平稳

  “孟母三迁为教育,让孩子赢在起跑线上”,孩子的教育是每个家庭最关心的问题之一。开学在即,学区房近日成为家长热议的话题。节后,华商报记者走访发现,今年开学季学区房关注度比去年同期有所回升,目前咸阳市学区房价相对平稳。

  变化

  行情基本平稳

  学区房的行情相比其他同等区域比较平稳。很多楼盘项目引进了重点名校的幼儿园、小、中学,受到广大置业者的强烈关注。如此看来,买学区房才是最佳选择,学校就在项目小区附近或小区里,家长既能让孩子提高学习的效率,也省去了接送的辛苦,买套好房,上学不用忙。

  华商报记者走访中碰上一位来中房·阳光美域咨询学区房的市民。他是看到中房·阳光美域外围广告上写的“买房就送实验中学学位”,该项目目前均价4300元/㎡左右,这位市民意向比较强烈。

  市场

  为较好购房时机

  在学校周边的老小区楼道中都会看到“孩子上学急需,高价求购本小区房源,面积户型不限”等广告。据了解,这些小广告并非购房者所贴,而是附近的二手房中介。

  小李是咸阳一个二手中介的经理,与他沟通得知,很多家长会买二手房让孩子拥有上学名额。无论是出手阔绰的老牌学区追逐者还是新房学区关注者,都成了淡市中购房置业的主力军,业内人士把这部分人群称为“学区刚需”。目前,咸阳学区房市场价格总体比较平稳。

  华城国际广场副总经理郑大群分析,目前市场相对平稳,但不能否定房价不会有上调的可能,市场认可度较高的学区房源,进入2015年各项政策也正处于磨合期,现在的价格相对合适,或为较好的购房时机。

  预测

  教育楼盘潜力大

  学区房一直都是开发商和购房者的宠儿,教育至上的理念在中国家长的心里深深扎根,也是开发商获得利润的契机。“孟母三迁”的故事几乎人人皆知。正因为如此,学区房总是格外受到众多学生家长和投资者的关注。

  很多刚需和投资客纷纷表示,如果资金允许都愿意选择学区房,只因为一个原因:其有效的保值增值功能。

  世城滨江营销总监王晏军表示,在购房者“买涨不买跌”的今天,开发商在价格上不断做“俯卧撑”,在购房者看来就是价格的下降。于是不断出现购房者维权的情况,于是“降价险”、“价格保密合同”等应运而生。不管楼市价格如何变幻,学区房一直都是保险房源。郎咸平也曾说过“未来住宅市场需求存在多元化,刚需房、地铁房、学区房会赢得更多市场。”

  看清概念

  吃透“就近入学”谨防山寨学区房

  在一些房产商的楼书或二手房的介绍中,常常有这样的推荐:“该房源与某某重点学校紧邻(仅隔一条街)。”然而,等买下房子后才发现,虽然学校与房子离得的确挺近,但房子却不属于该学校学区房。那么,购房者该如何辨别学区房呢?

  “就近”并非地理位置

  李先生在世纪大道一楼盘购买了一套住宅,“我买这就想孩子上学能方便些,可去学校报名时才被告知这楼盘不属于该学区,孩子不能正常在这里上学。”

  李先生的遭遇确实有点冤,但这种“冤”后面更多应反思。有些购房者认为,既然邻近就必然是学区,但法律却往往只能支持开发商的解释——“相邻”只表明了地理概念,不构成法律意义上的学区承诺,所以走司法途径并能胜诉的几乎寥寥。

  业内人士介绍,虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读,但“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念,不是家庭住址距离学校最近就能就近入学。买学区房时,得多听、多问、多核实,同时尽量要求将开发商相关承诺内容纳入合同约定。

  先了解清楚招生政策

  “有些家长以为只要是学校附近的房子,孩子都能入读,其实这是一种误读。”一位房地产资深人士说。

  要想买房的同时拥有名校入学资格,一定要先了解学校的招生政策,针对私立学校,建议先询问学校方与楼盘的合作情况,弄清楚入住楼盘的业主的直系子女拥有的是优先入读权还是免试入读权,有无时间限制。

  事实上,即便是按照“公办初中、小学分别在所属区规定的片区范围内招生,不得跨区域跨片区招生”的政策,学区房也没那么好选择,因为公办学校的招生范围并非一成不变,在每年变化的入学范围上,或许会有些微调整。因此,公办学校的就近免试入学也需要看清楚招生政策。

  分清学区房与学位房

  学区房、学位房,虽仅一字之差,但却可能截然不同。

  学位房,就是只要你买了这个房子,就一定有学位。而学区房却不一定。学区房是由政府每学年根据片区入学生源情况而划分出来的。而购买学位房时也并不是万无一失,购房者还需要注意以下情况:

  首先,学位有人数限制。正常情况下,在楼盘规划改建之前,按照一定的教育配套措施,在附近的小学有一定的学位配套,但是这种学位并不一定能够满足所有业主子女的要求,因此开发商在销售楼盘时,就会有先到先得的情况。

  其次,学位有年限。部分学位是有年限限制的,有可能等到业主的子女长大,准备入学的时候,才发现该学位已经过期了。

  最后,学位被占用。这主要是针对购买二手房的购房者,在购买前要先了解清楚该楼房的学位和户口是否已被使用,如果户口已经被使用,则要求前业主迁出。

  看清范围

  选好学区房多留心片区调整

  随着春节长假的结束,学校开学的日期逐渐临近,咸阳不少学校周边的学区房再次升温,成为诸多学生和家长关注的焦点。

  要注意学区微调

  近年来,学区微调整等导致购房者和开发商之间的摩擦和矛盾增多并不是个例。开发商原先宣传好好的学区房,等装修好搬进去的时候却解决不了孩子的上学问题,让不少奔着学区房,花大代价买房的购房者尴尬不已。

  早了解划分范围

  某房产销售科科长王力坦言,每年开学之前,每个学校就学校的招生范围等都会公布一次,但招生范围的确定均是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。所以建议购房者在购房时多除了多看、多听、多打探之外,还需到现场多了解,弄懂和弄清开发商的宣传术语和楼盘的基本情况。

  刘伟博律师认为,真正学区房的概念并不是楼盘周边有个学校,或者距离学校较近都能算得上是真正的学区房,目前有些楼盘靠噱头宣传,将附近所有学校统统放进自己的楼书中来,并宣称自身为“学区房”,其实楼盘能否划入学校的招生范围,购房者还需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的“伪学区房”和靠夸大和噱头宣传的学区房一定要当心。

  “购房者在购买学区房时,最好多向老业主或者到学校和教育主管部门多走访了解,买房送上学名额等承诺一定要在购房合同中注明和写清,万一以后出现麻烦可以通过法律渠道维权。”刘伟博称。

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